Tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp BĐS, NHNN sẽ có quyết định gì? Thị trường 21/8

– Thị trường mở phiên đầu tuần với 3 tin tức đáng chú ý: Thị trường bất động sản đang đếm ngược những ngày cuối cùng để chờ động thái của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) liên quan đến một số quy định tại Thông tư 06. CIO AFC Vietnam Fund mua mạnh cổ phiếu trong phiên 18/8,ếpcậntíndụngcủadoanhnghiệpBĐSNHNNsẽcóquyếtđịnhgìThịtrườNền tảng giao dịch ngoại hối Ouyi tích cực giải ngân trong giai đoạn tới và Trung Quốc tiếp tục đối mặt cuộc khủng hoảng niềm tin? Dưới đây là nội dung chính 3 tin tức chính.

1. Tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp BĐS, NHNN sẽ có quyết định gì?

Chỉ còn 10 ngày nữa, Thông tư 06 sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 39/2026 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định về hoạt động cho vay của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng chính thức có hiệu lực.

Cụm từ “các dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” đang gây không ít tranh cãi trong thời gian vừa qua. Bởi không ít doanh nghiệp cho rằng cụm từ này chưa đủ rõ ràng, bởi nó có thể là điều kiện pháp lý, điều kiện mở bán,...

Lúc này, chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn tín dụng (bổ sung) để đầu tư xây dựng các công trình của dự án và dự án đã có đủ pháp lý thuộc giai đoạn thực hiện dự án, nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nên chưa được phép huy động vốn của khách hàng theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Nếu dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư “không dại gì” đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao. Bởi lẽ, ở thời điểm này, chủ đầu tư đã được phép mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng. Đây là nguồn vốn rẻ nhất, hiệu quả nhất của doanh nghiệp bất động sản do không bị áp lực phải trả lãi, trả vốn gốc, mà chỉ cần sớm hoàn thành dự án để bàn giao nhà cho khách hàng.

NHNN dự kiến sẽ có động thái gì?

Về phía NHNN, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng mới đây đã có văn bản gửi HoREA và thông tin, chủ đầu tư vẫn được vay kể cả dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh và cả dự án đủ điều kiện kinh doanh.

Ông Phạm Chí Quang, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (NHNN) vừa qua cũng cho biết, NHNN và hệ thống ngân hàng luôn tạo điều kiện thuận lợi hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản phát triển lành mạnh bền vững. Chính vì vậy, quy mô dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tăng đều qua các năm và đến nay đạt trên 2,7 triệu tỷ đồng, chiếm 21,63% tổng dư nợ nền kinh tế.

Thông tư 06 không cấm cho vay thực hiện dự án bất động sản, NHNN chỉ quy định tổ chức tín dụng không được cho khách hàng vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật; trong đó, có Luật Kinh doanh bất động sản,...

Đồng thời, góp phần hỗ trợ chủ đầu tư dự án bất động sản tuân thủ quy định của pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản; tạo cơ sở cho thị trường bất động sản an toàn, bền vững, bảo vệ các nhà đầu tư cá nhân mua bất động sản, nhà ở.

Sau khi Thông tư 06 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 1/9 tới đây, NHNN sẽ theo sát diễn biến của thị trường cũng như phản hồi của các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp và các hiệp hội ngành nghề để xem xét; cần thiết sẽ chỉnh sửa, bổ sung nhằm đảm bảo hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng luôn an toàn, lành mạnh và không có những rủi ro phát sinh.

Trong một diễn biến liên quan, ngày 17/8, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái đã chủ trì cuộc họp rà soát Thông tư số 06 ngày 28/6/2023 và Thông tư số 03 ngày 17/4/2023 của NHNN

Tham dự cuộc họp có Thống đốc Nguyễn Thị Hồng; các Phó Thống đốc NHNN; lãnh đạo Văn phòng Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng,… đại diện một số doanh nghiệp, hiệp hội liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Kết luận tại buổi làm việc, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái đề nghị NHNN căn cứ quy định của pháp luật, chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền được giao cũng như tình hình thực tế,… nghiên cứu kỹ lưỡng những kiến nghị, đề xuất xác đáng của doanh nghiệp, làm rõ bản chất vấn đề liên quan đến một số điều tại Thông tư 06 và Thông tư 03 để có giải pháp điều chỉnh phù hợp, đúng pháp luật, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản trong điều kiện hiện nay.

2. CIO AFC Vietnam Fund mua mạnh cổ phiếu trong phiên 18/8, tích cực giải ngân trong giai đoạn tới

Sau chuỗi ngày miệt mài leo dốc, đã ghi nhận phiên giảm mạnh nhất trong 14 tháng khi “rơi” mất 55 điểm (tương đương 4,5%) để lùi về mốc 1.177 trong ngày 18/8. Hiện tượng bán tháo lan rộng cùng thanh khoản khổng lồ khiến giới đầu tư không khỏi lo ngại về xu hướng của thị trường trong thời gian tới. Ông Vicente Nguyen, CIO AFC Vietnam Fund (quỹ đầu tư quy mô 74 triệu USD) đã có một vài nhận định, cú giảm mạnh của thị trường trong phiên 18/8, chỉ đơn thuần là vấn đề chốt lãi của cá nhóm đầu tư, đầu cơ sau quãng thị trường tăng quá nóng. Do đó, việc sụt giảm này chỉ liên quan đến việc giao dịch kỹ thuật chứ không phải vấn đề cơ bản hay biến động kinh tế tài chính.

Mặt khác, nhịp điều chỉnh là một bước đi cần thiết để thị trường vươn lên một tầm cao khác. Nếu nhìn lại chuỗi tăng của thị trường trong vài tháng gần đây có thể thấy đà tăng hoàn toàn không bền vững, vì nhiều cổ phiếu tăng mạnh gần như không phụ thuộc vào nền tảng kinh doanh mà chủ yếu do yếu tố đầu cơ “thổi phồng” giá trị. Khi lượng tiền lớn được bơm vào một cổ phiếu mà không có nền tảng lợi nhuận hỗ trợ thì trước sau cũng sẽ giảm mạnh.

Đơn cử như nhóm cổ phiếu bất động sản thời gian qua tăng mạnh dù nền tảng cơ bản vẫn u ám, kết quả là nhóm này đã giảm mạnh nhất khi thị trường biến động.

Về xu thế của thị trường, ông Vicente Nguyen cho rằng VN-Index vẫn đang trong giai đoạn uptrend dài hạn từ 3-5 năm tiếp theo. Nhịp giảm điểm chỉ là pha rũ hàng và cơ hội sẽ thuộc về những NĐT giá trị.

Thực tế, khi thị trường tăng một mạch, nhiều nhà đầu tư chỉ ước có một nhịp giảm đủ lớn để tham gia. Nhịp chỉnh sâu đã xuất hiện, cơ hội để nhà đầu tư giải ngân cho chu kỳ mới đã đến?

Đây thật sự là một cơ hội, ngay cả với các quỹ đầu tư. Theo đó, CIO AFC Vietnam Fund đã mua mạnh trong phiên ngày 18/8 và sẽ tiếp tục giải ngân tới từng xu cuối cùng. Mua rẻ không bao giờ là hối hận, mua đuổi mới đem lại rủi ro. Thị trường biến động mạnh sẽ là cơ hội để nhà đầu tư tìm kiếm doanh nghiệp có lợi nhuận bền vững, triển vọng dài hạn tươi sáng, định giá thấp (ví dụ P/E <10) để giải ngân và nắm giữ, qua thời điểm khó khăn nhà đầu tư có thể thu lại lợi nhuận lớn.

Trong ngắn hạn rất khó đoán định thị trường, nhưng trong ít nhất 3-5 năm tiếp ông Vicente Nguyen tin tưởng triển vọng thị trường sẽ tươi sáng. VN-Index hoàn toàn có thể đạt mốc 2.000 điểm trong 5 năm tiếp theo. Dù vậy, quá trình thị trường đi lên sẽ có những đoạn gập ghềnh và đó là thời điểm nhà đầu tư cần phải thận trọng và bình tĩnh. Vốn dĩ chẳng có thị trường nào tăng liên tục và giảm liên tục mà nó là chuỗi tăng giảm đan xen lẫn nhau. Dù thị trường cóbứt phá mạnh, nhưng nếu không quản trị rủi ro và tập trung tìm kiếm mã cổ phiếu tốt thì nhà đầu tư vẫn khó kiếm lợi nhuận. Hiện tại, nhà đầu tư cá nhân chủ yếu đầu cơ theo xu hướng dòng tiền, có nghĩa thấy nhiều người “hô” một nhóm hay cổ phiếu nào đó thì lập tức đua mua mà bỏ qua yếu tố cơ bản. Sau khi nhiều người mua vào, nhóm đầu tư trước đó sẽ lập tức chốt lời. Mô hình đó như mô hình kim tự tháp theo kiểu đa cấp và thực sự không bền vững.

Muốn cổ phiếu tăng phải dựa trên nền tảng là lợi nhuận dài hạn. Nếu lợi nhuận không tăng mà giá cổ phiếu tăng mạnh thì sự sụp đổ chỉ là sớm muộn. Nếu nhà đầu tư cho rằng mình lãi vì bán sớm hay mua sớm thì đó chỉ là may mắn. Bởi bạn có thể ăn 99 lần, nhưng lần thứ 100 thất bại cũng chỉ đủ bù cho 99 lần ăn trước mà thôi. Do đó, nhà đầu tư hãy tỉnh táo, tìm hiểu về doanh nghiệp muốn đầu tư. Hạn chế đầu tư theo phong trào vì đó chỉ là một “cái bẫy” được giăng ra nhằm khiêu khích lòng tham của chính NĐT.

3. Trung Quốc tiếp tục đối mặt cuộc khủng hoảng niềm tin?

"Từ góc độ FDI (đầu tư trực tiếp nước ngoài), Trung Quốc đang trải qua một cơn bão hoàn hảo, trong đó có nhiều yếu tố đang cùng nhau cản trở tâm lý nhà đầu tư", Chủ tịch Văn phòng Thương mại châu Âu tại Trung Quốc (EUCCC) Jens Eskelund nói.

Ông Eskelund chỉ ra những vấn đề như biến động chuỗi cung ứng, dịch chuyển sản xuất, căng thẳng địa chính trị, tăng trưởng kinh tế yếu cả ở trong nước lẫn nước ngoài, và tâm lý tiêu cực ngày càng gia tăng của châu Âu. "Sự bất ổn về những điều có thể diễn ra trong tương lai" đã làm yếu đi tâm lý kinh doanh.

Phát ngôn được ông Eskelund đưa ra trong bối cảnh suy thoái kinh tế vẫn tiếp diễn ở Trung Quốc kể từ quý II, dẫn tới tình trạng suy yếu trên khắp các lĩnh vực trong tháng 7 khi mà nhu cầu bên ngoài giảm sút, còn cuộc khủng hoảng bất động sản lại có xu hướng trầm trọng hơn.

Những yếu tố ấy đang đè nặng lên mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức "khoảng 5%" mà Trung Quốc đặt ra cho năm nay.

Ông Eskelund cho rằng, Bắc Kinh vẫn có thể vượt qua được tình thế khó khăn nếu có những động thái quyết đoán trong bối cảnh "cơn bão hoàn hảo" đang vùi dập niềm tin của các nhà đầu tư nước ngoài tại nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Chủ tịch Văn phòng Thương mại châu Âu tại Trung Quốc khẳng định các doanh nghiệp EU vẫn rất quan tâm tới thị trường khổng lồ của Trung Quốc. Tuy nhiên, ông Eskelund cũng lưu ý rằng, nếu thiếu các động thái chắc chắn, mạnh mẽ nêu trên thì các doanh nghiệp sẽ còn lưỡng lự đặt cược vào nền kinh tế này.

"Bắc Kinh nên tạo ra sự ổn định về môi trường đầu tư và quan hệ với châu Âu, đồng thời tái thiết lập niềm tin vào năng suất và tính có thể dự đoán của thị trường Trung Quốc", ông Eskelund nói.

"Trung Quốc có thể bắt đầu bằng cách xử lý tính mơ hồ trong chính sách và hạn chế trong tiếp cận thị trường, bằng cách biến những chỉ thị thành hành động chắc chắn trong những tháng tới. Điều này sẽ tạo nên sự thay đổi cho các công ty châu Âu và góp phần làm chuyển biến tâm lý trong cộng đồng kinh doanh".

Thay vào một chính sách thúc đẩy tiền tệ bùng nổ, Bắc Kinh công bố các kế hoạch hành động nhằm vào lĩnh vực tư nhân, các doanh nghiệp nước ngoài và tiêu dùng - vốn được xem là các lĩnh vực trọng yếu để thúc đẩy phát triển kinh tế và tạo ra việc làm.

Nhưng khi các nhà hoạch định chính sách và các quan chức tài chính kêu gọi dư luận kiên nhẫn trong thời điểm kinh tế chạm đáy, nhiều người lại không muốn động tới các khoản tiết kiệm của mình và điều đó đã cản trở tiêu dùng.

Trong vài năm qua, niềm tin của nước ngoài đối với triển vọng tăng trưởng của Trung Quốc đã bị ảnh hưởng. Giữa bối cảnh ấy, Trung Quốc đã tiếp tục đầu tư cho an ninh quốc gia và tăng cường tự lực cánh sinh.

Ngoài ra, Bắc Kinh cũng có những bước đối phó như công bố một cơ chế liên lạc bàn tròn mới do Bộ Thương mại Trung Quốc khởi xướng hồi tháng 7 để thu hút các công ty nước ngoài và bồi đắp chỗ đứng của mình trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Tuy nhiên, những nỗ lực này vẫn chưa chạm được tới một số nhà đầu tư nước ngoài.

Tuyên bố: Nội dung bài viết này không thể hiện quan điểm của trang web FTI, nội dung chỉ mang tính chất tham khảo không mang tính chất tư vấn đầu tư. Đầu tư là rủi ro, hãy lựa chọn cẩn thận! Nếu có bất kỳ vấn đề nào liên quan đến nội dung, bản quyền,… vui lòng liên hệ với chúng tôi và chúng tôi sẽ điều chỉnh trong thời gian sớm nhất!